他项权证：房产交易中最容易被忽视的关键点，90%的买家都踩过坑

在房地产交易这个看似流程化的过程中，有一个常常被买家忽视的"隐形杀手"——他项权证。根据我多年的从业经验，至少90%的购房者在交易中都曾因为这个环节踩坑，轻则延误交易进度，重则造成重大经济损失。今天，我想和大家聊聊这个看似专业实则与每个购房者息息相关的话题。

记得去年我接待了一位客户小李，他看中了一套学区房，价格合适，位置理想，于是毫不犹豫地付了定金并签订了购房合同。然而就在过户前夕，房管局却告知他这套房产存在他项权利限制，无法立即过户。原来房主曾经用这套房产做过抵押贷款，虽然已经还清，但尚未办理他项权证注销手续。这下可好，小李不仅错过了入学报名时间，还因为房价上涨导致房主要求加价，最终多花了十几万元才解决这个本可以避免的问题。

那么，究竟什么是他项权证呢？简单来说，他项权证是房产抵押权的法律凭证。当房产所有者需要向银行或其他金融机构借款时，会将房产作为抵押物，此时房管部门会颁发他项权证给抵押权人（通常是银行）。这个证书就像房产上的"枷锁"，限制了房产所有者对房产的完全处置权。根据《物权法》和《城市房地产管理法》的规定，存在他项权利的房产在交易前必须先解除抵押，否则无法完成过户手续。

为什么这么多买家会在这个环节栽跟头呢？究其原因，主要有三点：一是信息不对称，普通购房者缺乏专业知识，不知道交易前必须核实他项权证状态；二是侥幸心理，认为"应该没问题"，没有进行必要的调查；三是中介机构的不专业或不负责任，没有尽职尽责地提醒买家注意这一关键环节。

我认识一位资深房产律师，他告诉我一个更令人震惊的数据：在他处理过的房产纠纷案件中，有近40%与未解决的他项权证问题直接相关。这些案件中，有的买家支付了全款却无法获得完整产权，有的则因为抵押金额高于房屋价值而陷入法律纠纷。

让我分享一个更典型的案例。王女士去年购买了一套二手房，价格比市场价低了10万元，卖家急于出手。王女士虽然觉得便宜，但没有深究原因。交易完成后，她才发现这套房产存在两个银行抵押，总额超过了房屋实际价值。更糟糕的是，卖家早已卷款消失，留下王女士独自面对银行的追偿要求。最终，王女士不仅失去了房子，还需要偿还部分贷款，真是"捡了芝麻丢了西瓜"。

那么，如何避免这些坑呢？首先，在签订购房合同前，一定要要求卖家提供房产证和他项权证原件，或者至少到房管局查询房产的抵押状态。根据《不动产登记暂行条例》，任何人都可以查询不动产的登记信息，包括是否存在抵押等权利限制。其次，合同中应明确约定卖家解除抵押的时间节点和违约责任，最好设置专门的履约保证金条款，确保卖家有足够动力按时完成抵押注销手续。

在实际操作中，我发现很多买家只关注房屋价格、位置和户型，却忽视了这些法律细节。事实上，一套没有产权瑕疵的房产，即使价格略高，也远比那些看似便宜却存在法律风险的房产更值得购买。我常对客户说："买房就像选对象，不能只看表面，更要深入了解对方的'家庭背景'。"

在交易流程中，有几个关键节点需要特别关注。首先是签约前，必须核实他项权证状态；其次是支付大额定金或首付款前，确保抵押已解除或已约定明确的解除方案；最后是过户前，再次确认所有权利限制都已解除。这三个环节缺一不可，任何一个环节的疏忽都可能导致后续纠纷。

有时候，即使卖家承诺会解除抵押，买家也应该保持警惕。我见过不少案例中，卖家收到房款后挪作他用，没有及时用于偿还贷款和解除抵押。因此，我建议买家可以与卖家、贷款银行三方约定，将购房款项直接用于偿还贷款，由银行出具抵押解除证明后再进行剩余款项的支付，这样能有效降低风险。

对于已经购买但发现存在他项权证问题的房产，也不是没有办法解决。首先，应立即与卖家沟通，要求其限期解决问题；如果卖家不配合，可以依据合同条款追究其违约责任；如果问题严重，甚至可以考虑撤销交易。当然，这些措施都需要在专业律师的指导下进行，切忌自行处理。

我还想提醒大家的是，他项权证问题不仅存在于二手房交易中，在一些新房项目中也可能出现。特别是开发商利用在建工程进行融资的项目，如果购房者没有核实清楚项目的权利状态，可能会面临"一房多卖"或产权无法完整转移的风险。

在咨询专业人士方面，我强烈建议购房者聘请独立于中介机构的律师进行交易审查。虽然这会增加一些成本，但相对于可能面临的数十万甚至上百万的损失，这笔投资绝对是值得的。专业的律师能够从法律角度审查合同条款，核实产权状态，并在发现问题时及时提出解决方案。

最后，我想说的是，房产交易是人生中最重要的财务决策之一，任何环节的疏忽都可能导致不可挽回的损失。他项权证看似专业，实则与每个购房者息息相关。希望通过今天的分享，能够帮助大家避开这个常见的"坑"，让购房之路更加顺畅。记住，在房产交易中，谨慎永远不是多余的选择，而是对自己和家人负责的必要态度。

本文由西安证件制作编辑，转载请注明。